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保障性租赁住房贷款明确不纳入集中度管理_1
该《通知》符合国务院办公厅《加快发展保障性租赁住房的意见》的政策导向，旨在为保障性租赁住房提供金融支持
文 | 《财经》记者 张颖馨
编辑 | 陈洪杰
保障性租赁住房建设有望加速。近日，在多地强化部署保障性租赁住房建设的同时，金融监管部门亦明确指出，相关贷款正式明确不纳入房地产贷款集中度管理。
2月8日，中国人民银行、中国银保监会联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》（下称《通知》），明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。同时，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。
央行和银保监会进一步指出，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，有利于银行业金融机构加大对保障性租赁住房项目的信贷投放，支持中国住房保障体系建设，有助于推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
行业人士认为，《通知》符合国务院办公厅《加快发展保障性租赁住房的意见》的政策导向，旨在为保障性租赁住房提供金融支持，助力“十四五”期间保障性租赁住房房源供给目标实现，同时稳定房地产企业资金面，对减轻房企顾虑、积极申请贷款发展保障性租赁住房等有积极作用。
“房地产贷款集中度管理”，即2020年末央行、银保监会下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确要求在中国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足央行、银保监会确定的管理要求，即不得高于央行、银保监会确定的相应上限。新规自2021年1月1日起实施。
彼时，央行、银保监会指出，根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分档对房地产贷款集中度进行管理，并综合考虑银行业金融机构的规模发展、房地产系统性金融风险表现等因素，适时调整适用机构覆盖范围、分档设置、管理要求和相关指标的统计口径。
“为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，央行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。”此前，两部委在答记者问时表示。
对于此次两部委最新下发的《通知》，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，新政策提出了两条重要内容：第一、保障性租赁住房相关贷款不纳入房地产贷款集中度管理；第二、保障性租赁住房的贷款力度要加大。从这两点来看，政策出发点在于为保障性租赁住房提供更强的贷款支持。而由于房贷集中度政策的维持，所以适当进行了松动，进而减少顾虑。
“由于当前房企资金压力较大，如果‘三道红线’也要把贷款纳入考核，那么房企申请此类贷款的动力非常不强，进而会影响保障性租赁住房的建设和供应。此次政策，是并购贷退出房贷集中度考核后，第二个房贷集中度政策松动的例子。”严跃进说。
1月13日，据《证券日报》报道，有房企人士表示，“房地产并购贷款不再计入‘三道红线’，消息属实。”另据《财经》记者此前从多家银行内部人士处了解到，其已收到监管层要求金融机构对房地产行业并购提供金融支持的相关通知，并已做好房地产并购贷款等业务的额度安排。不过，当前尚在寻找优质的并购项目。
贝壳研究院高级分析师黄卉认为，《通知》下发，一方面，有助于提高房企参与保障性租赁住房的积极性，有效扩大保障性租赁住房房源供给。此前在房地产贷款集中度管理要求下，房地产企业用于保障性租赁住房的贷款也纳入到计算范围，一定程度上对房地产企业参与保障性租赁住房形成了限制，此次《通知》有利于提升房地产企业参与保障性租赁住房的积极性，充分发挥房屋投资建设的优势，增加保障性租赁住房房源供给。
“另一方面，也有助于参与住房保障建设的企业稳定资金面。2022年上半年依然处于房企债务到期的高峰阶段，房企面临资金压力仍然较大。由于保障性租赁住房的开发建设投资回收期长、利润回报相对较低，分开计算额度有助于房企积极参与保障性住房建设的同时，确保现金流的稳定，建立房企资金、运营等层面的良性循环。”黄卉说。
房地产企业需如何应对新政策？严跃进表示，对于房企来说，应从以下几方面精准理解此类政策：
首先，对比2020年下发的房地产贷款集中度管理制度通知来看，此次新政策其实与前者思路相似，但是从过去的市场化租赁住房转变为保障性租赁住房。换句话说，当前保障性租赁住房是重点产品，原有房贷集中度的政策需要与时俱进积极配合。
其次，此次改革的保障性租赁住房，必须具备保障性租赁住房项目认定书。也就是说，房企不能自己认定此类房源，必须获得此类项目认定书，才可以实现房贷集中度的豁免条款。
最后，房企应该主动在此类产品方面积极发力，这是商业银行2022年重点推广的房贷产品，房企应该主动把握此类信贷机会。
央行、银保监会表示，下一步，将加快建立完善住房租赁金融制度，继续加大对保障性住房建设和长租房市场发展的金融支持力度，促进房地产业良性循环和健康发展。
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